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凛冬已至，中国房地产市场正经历一场前所未有的寒流。自2022年起，“卖不掉，买不起”的怪圈紧紧扼住了市场的咽喉。无论是鳞次栉比的新房，还是承载着岁月痕迹的二手房，成交量都如断崖般下跌，一片惨淡。具体来看，2022年1月至11月，国内前100强房企的销售总额仅为67268.1亿元，同比骤降42.1%，单月销售额也同比下降了34.4%。更为令人担忧的是，包括北京、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津等一线及重点城市在内的15座城市，二手房挂牌量均已突破10万套大关，库存积压，去化艰难。

与此同时，高企的房价如同横亘在购房者面前的一座座大山，令人望而却步。2023年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，且跌幅呈现扩大趋势。二手住宅市场的颓势更为明显，全国100个城市二手住宅平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅同样不断加剧。对于普通居民而言，即使是在二三线城市，一套普通的商品房总价也动辄需要150-250万元，这对于许多家庭来说，无疑是难以承受的重负，只能徒增焦虑，望房兴叹。

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遥想当年房地产市场一片欣欣向荣之时，卖方市场占据绝对主导地位，房源炙手可热，卖房者姿态高傲，甚至人为制造房源紧缺的假象，哄抬房价，营造出“一房难求”的虚假繁荣。那时，买房者忧心忡忡，唯恐房价再次飙升，购房成本水涨船高。然而时过境迁，如今的市场形势已然逆转。面对楼市的持续低迷，购房者反而变得冷静而理性，持币观望成为普遍心态。反倒是手握大量房源的卖房者，如开发商和二手房东们，倍感焦灼，房产变现之路异常艰难。

尽管如此，一线曙光也隐约可见，各地政府纷纷出台宽松政策，试图为房地产市场注入活力。解除限购、限售等行政干预手段，向购房者提供现金补贴，一系列举措旨在刺激需求。同时，央行也适时放宽了房企的融资渠道，允许开发商通过股权、债券、贷款等多种方式进行融资，缓解资金压力。各家银行也纷纷降低房贷利率和首付比例，首套房贷利率已降至4.2%左右，首付比例也下调至20%。

然而，冰冷的现实与温暖的政策之间，形成鲜明对比。市场持续低迷，政策利好频出，那么，未来楼市将走向何方？以下三大趋势，或将主导明年楼市的走向：

首先，房屋供给已趋于饱和。历经二十余年的高速发展，中国房地产市场早已今非昔比，许多城市居民都已拥有了自己的房产。相关数据显示，高达96%的家庭拥有一套住房，其中41.5%的居民拥有两套或更多房产。这意味着，潜在的购房需求已大幅萎缩，有购房意愿的家庭大多已完成置业，而无力购房的家庭，也难以在短期内提升购买力。

其次，中国社会已步入老龄化。老年人口持续增加，而年轻人口却日益减少。对于老年群体而言，他们早已拥有自己的住房，购房需求微乎其微。而对于年轻一代来说，他们中的许多人未来可以通过继承父母的房产来解决居住问题，从而降低了对新增住房的需求。此外，结婚率和新生儿出生率双双跌至历史新低，年轻人对婚姻和生育的意愿降低，这也将进一步削弱未来的购房需求。

最后，保障性住房的大量入市，势必会对商品房市场形成分流。国家正在加大保障性住房的建设力度。例如，2023年山东省计划开工83881套保障性租赁住房，北京市也计划在“十四五”期间建设筹集40万套（间）保障性租赁住房，其中包括公租房和共有产权住房各6万套。这将有效分流一部分原本可能进入商品房市场的需求，从而加剧商品房市场的竞争，导致房价下跌的趋势更加明显。

综上所述，岁末年初，观望情绪弥漫，购房者入市意愿不足，而开发商和二手房东却急于将手中的房产变现，避免资产贬值。尽管政府不断出台救市政策，但开发商和二手房东对明年楼市的乐观预期，能否如愿以偿，仍然是一个充满变数的未知数。

发布于：江西省

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